Utbyggingsavtaler

Sarpsborg kommune ønsker byutvikling og fortetting med god kvalitet. For å gi utbyggere større forutsigbarhet til sine prosjekter kan kommunen inngå utbyggingsavtaler som sier noe om hva kommunen skal bidra med og hva utbygger skal bidra med.

I forbindelse med nye utbyggingsprosjekt kan det bli nødvendig å bygge bredere fortau, sikre vannforsyning, anlegge en ny park eller annen teknisk infrastruktur.

På denne siden finner du informasjon om hva en utbyggingsavtale er, og hvordan prosessen med å inngå en slik avtale foregår.

Hva er en utbyggingsavtale?

Utbyggingsavtale er en frivillig avtale mellom utbygger og kommunen som avklarer hvem som skal bygge og hvem som skal finansiere nødvendig teknisk infrastruktur.

Bruk av utbyggingsavtaler kan også være et virkemiddel for gjennomføring av boligpolitiske tiltak, som for eksempel kommunale boliger.

Det er to varianter av innhold i utbyggingsavtaler, som kan kombineres i den enkelte avtale:

1. Utbygger bygger tiltaket selv. 
   Utbygger overleverer tiltaket til kommunen når det er ferdig.
2. Utbygger betaler kommunen for å bygge tiltaket.
   Utbygger får igangsettingstillatelse når tiltaket er finansiert.

Utbyggingsavtaler kan skje parallelt med reguleringsplanarbeid eller etter en vedtatt reguleringsplan. Utbyggingsavtaler kan ikke inngås som en del av en byggesøknad.

Lovgrunnlaget er plan- og bygningsloven kapittel 17 og kapittel 18, samt kommuneplanen og reguleringsplaner med bestemmelser.

Hvorfor utarbeide utbyggingsavtaler?

Utbyggingsavtalen fordeler utbyggers og kommunens ansvar for økonomiske forpliktelser. De ulike utbyggingsprosjektene vil påføre en ekstra belastning på teknisk infrastruktur i området, og gjennom utbyggingsavtalen vil utbygger ta sin del av dette.

Utbyggingsavtaler gir kommunen en mer aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter. Inngåelse av utbyggingsavtale gir forutsigbarhet for utbygger.

En utbyggingsavtale skal sikre:

• kvalitet i nye utviklingsområder og ved fortetting i eksisterende områder ved at nødvendig offentlig infrastruktur sikres finansiert og opparbeidet.
• at reguleringsplaner blir realisert, og at utbygging skjer i tråd med intensjoner i kommunens arealplaner og utbyggingspolitikk.
• økonomisk bidrag fra utbygger til nødvendig kommunal infrastruktur, eller at utbygger selv bygger hele eller deler av infrastrukturen.
• at utbyggere gis mulighet til å få igangsettingstillatelse, selv med krevende rekkefølgebestemmelser.

Hvordan utarbeides og vedtas avtalen?

1. Oppstart og kunngjøring
   Ved oppstartsmøte for en reguleringsplan vurderer kommunen behov for utbyggingsavtale. Forslagsstiller kan også melde inn ønske om utbyggingsavtale i dette møtet. Oppstartsmøte avtales etter at utbygger har sendt inn et planinitiativ til postmottak@sarpsborg.com.
   
   Mer info og maler finner du på nettsiden for reguleringsplaner her.
   
   Varsel om oppstart av forhandling om utbyggingsavtale kunngjøres samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplanen.
   
   
2. Utkast til avtale legges ut på offentlig ettersyn
   Når kommunen har nok bakgrunnsmateriale utarbeides et forslag til avtale, og forhandlingsprosessen mellom kommunen og utbygger starter.
   Utkast til fremforhandlet utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn (30 dager). Utbyggingsavtalen kan legges ut til offentlig ettersyn som egen sak eller sammen med reguleringsplanen.
   
   
3. Avtalen vedtas av bystyret
   Når reguleringsplanen er vedtatt, kan utbyggingsavtalen mellom kommunen og utbygger vedtas av bystyret.
   
   
4. Inngått utbyggingsavtale kunngjøres.
   
   

MAL_Byggblankett-Fullversjon-pdf

Avtale om momsrefusjon

I forbindelse med inngåelse av utbyggingsavtale kan kommunen tilby utbygger avtale om momsrefusjon. Dette er avtaler som kan sikre private utbyggere fradrag/refundert merverdiavgift (mva.) for oppførte anlegg som det offentlige senere skal eie og drifte. Det er to modeller for å redusere mva.kostnaden i et byggeprosjekt:

1. Anleggsbidragsmodellen
   Her er kommunen byggherre for den offentlige infrastrukturen. Utbygger betaler sin forholdsmessige andel til kommunen uten mva. Kommunen opererer innenfor avgiftsområdet og har fradrag for inngående mva. Dette gjør at mva. ikke blir en kostnad for verken utbygger eller kommunen.
   
   
2. Justeringsmodellen
   Her er den private utbygger byggherre ved oppføring av de anleggene som kommunen skal overta. Utbygger kan ha to ulike avgifts-posisjoner i forhold til merverdiavgiftsloven. Utbygger kan operere:
   • utenfor avgiftsområdet (typisk boligutbygging)
   • innenfor avgiftsområdet (typisk næringsutbygging)

Dersom utbygger opererer utenfor avgiftsområdet, oppstår en justeringsrett når anleggene overdras til kommunen. Det kan inngås avtale om at innbetalt mva. for privat opparbeidet infrastruktur tilbakebetales over en periode på 10 år med 10 % av avgiftsbeløpet årlig.

Dersom utbygger ønsker avgiftsbeløpet ved en justeringsavtale utbetalt som et engangsbeløp ved overdragelse av anleggene, benyttes en diskonteringsrente basert på 10-årig statsobligasjonsrente tillagt 3 prosentpoeng.

Hvis utbygger opererer innenfor avgiftsområdet, kan kommunen overta en justeringsforpliktelse. Når kommunen overtar en justeringsforpliktelse oppstår ingen økonomiske transaksjoner mellom kommunen, utbygger eller staten. Det er kun en forpliktelse i 10 år fremover til forholdsmessig tilbakebetaling av mva. dersom de aktuelle anleggene innenfor 10-årsperioden skulle bli brukt til et formål utenfor avgiftsområdet.

Bystyret fastsetter årlig administrasjonsgebyret for justeringsavtaler ved behandling av kommunens årsbudsjett. For 2023 er administrasjonsgebyret fastsatt til 25 % av total refundert mva. i justeringsavtalen.

Har du spørsmål?

Har du spørsmål om utbyggingsavtaler, ta kontakt med Petter Strøm Sandtangen eller Tonje Lervik.