Byggesak
Dersom du skal gå i gang med et byggetiltak må det være i tråd med plan- og bygningslovens regler. På denne siden vil du finne informasjon om bygging i Sarpsborg kommune. Under "Hva skal du bygge?" finner du en liste med ulike typer tiltak. Der vil du kunne finne svar på spørsmål knyttet til akkurat det du planlegger å bygge.
NB: Noe av innholdet på denne siden kan være utdatert!
Den pågående korona-pandemien har ført til at mange av kommunens tjenester og virksomheter er stengt eller har redusert kapasitet.
Her finner du oppdatert informasjon om hvordan kommunens tjenester berøres av pandemien.
Hva skal du bygge?
Mange mindre tiltak er unntatt søknadsplikt. Her kan du finne informasjon om dette. I menyen under vil du dessuten finne beskrivelser og veiledninger når det gjelder ulike typer tiltak. Du finner også andre nyttige lenker i forbindelse med en byggesøknad - søknadsskjemaer, regelverk, kartverk, gebyr m.m.
- Velg tiltak fra liste
- Ny bolig
- Tilbygg til bolig
- Garasje og carport
- Uthus/utebod
- Fasadeendring bolig
- Påbygg
- Bruksendring av kjeller/loft
- Oppdeling / ny boenhet
- ---------------------
- Anneks
- Antenne
- Ark på tak
- Avfallsbeholdere
- Bad
- Balkong
- Basseng
- Biloppstillingsplass
- Bod ute
- Bolig
- Borebrønn
- Brakke
- Bru
- Bruksendring
- Brygge
- Brønn
- Butikk
- Båtopplag
- Campingvogn
- Carport
- Dam
- Dokkestue
- Driftsbygning i landbruket
- Drivhus
- Enebolig
- Enebolig med sekundærleilighet
- Familiebarnehage
- Fasadeendring
- Fjellanlegg
- Flaggstang
- Flytebrygge
- Forretningsbygg
- Forsamlingslokale
- Forstøtningsmur
- Fritidsbolig
- Fylling
- Fyringsanlegg
- Garasje
- Gassinstallasjoner
- Gasstank
- Gjerde mot nabo
- Gjerde mot vei
- Heis
- Hotell
- Hundehus
- Hytte
- Idrettsanlegg
- Ildsted
- Industribygg
- Industriovn
- Innglassing av veranda
- Kai
- Kafé
- Kontor
- Lagerbygg
- Landbruksgarasje
- Lekeapparat
- Lekehus
- Levegg
- Løfteinnretning
- Massedeponering
- Mast
- Markise
- Molo
- Mudring
- Mur
- Næringsbygg
- Oljetank
- Ominnredning, mindre
- Overnnattingssted
- Parabolantenne
- Parkeringsplass
- Pergola
- Pipe
- Planering
- Portstolper
- Postkassestativ
- Påbygg
- Rekkehus
- Rekkverk
- Reklameskilt
- Restaurant
- Riving
- Salgslokale
- Sammenkjedet bolig
- Sandstrand
- Sekundærleilighet
- Skilt
- Spikertelt o.l.
- Stall
- Støttemur
- Støyskjerm
- Svømmebasseng
- Søppelstativ
- Takoppløft
- Takvindu
- Tiltak i, over og under vann
- Telt
- Terasse / platting
- Terrenginngrep
- Tilbygg bolig
- Tomannsbolig
- Transformatorkiosk
- Trappestolheis
- Tribuner
- Underjordisk anlegg
- Utepeis
- Uthus / utebod
- Veianlegg
- Veksthus
- Ventilasjonsanlegg
- Veranda
- Vindu
- Våningshus
- Våtrom
Nyheter
- Har du fått et nabovarsel? Da har noen planer om å bygge eller gjøre endinger i nærheten av din eiendom. Her finner du opplysninger om hvordan du går frem når du har fått et nabovarsel.
- Team byggesak arrangerte en informasjonskveld om byggesak for innbyggerne 10. april 2019. Det kom ca.70 deltakere for å høre på presentasjonene og for å få hjelp med sin byggesak. Foredragene fra denne kvelden kan du finne her, og vil kunne være til hjelp dersom du går med byggeplaner:
- Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har laget nye søknadsskjemaer for privatpersoner. Med disse skjemaene blir det enklere å fylle ut byggesøknader for mindre byggeprosjekter (tilbygg, garasje, bruksendring m.m.) og nabovarsel. Her kan du finne mer mer informasjon om dette.
- Har du fått brev fra Posten med beskjed om å flytte postkassen din til et samlestativ? Høsten 2009 vedtok Posten å praktisere en tydeligere håndtering av Postens retningslinjer, herunder Postens adgang til å anvise plassering av postkasser «inntil en avstand på 100 meter fra port/innkjørsel». At Posten har anledning til å kreve samlestativ i tettbygde strøk er slått fast av Sivilombudsmannen. Også i Sarpsborg har en rekke husstander mottatt brev med krav om at postkassene skal plasseres i samlestativ. Større samlestativ kan være søknadspliktig og noen ganger også i direkte strid med plan- og bygningsloven og andre lovverk. Her kan du finne mer informasjon om dette.
- Ny byggteknisk forskrift (TEK17) trådte i kraft 01.07.2017, men er gitt en overgangsordning. Dette betyr at man kan velge om man vil prosjektere etter TEK10 (gammel forskrift) eller TEK17 frem til 31.12.2018. Den man velger må imidlertid benyttes i sin helhet. Dersom man prosjekterer etter TEK10, må dette opplyses i byggesøknaden.
TEK17 med veiledning. - Forenklinger i byggesaksforskriften:
Flere byggetiltak kan settes i gang uten søknad. - Endringer av ansvarsrettsregler:
Lokal godkjenning for ansvarsrett opphørte 1. januar 2016.
Tips om ulovligheter
Du kan tipse Sarpsborg kommune om ulovligheter i byggesaker i et digitalt skjema.
Skjemaet for tips om ulovligheter finner du her.
Sjekk dette før du tipser:
- Snakk med naboen din først. Unngå misforståelser og spør om hva naboen skal gjøre.
- Her kan du sjekke om tiltaket er unntatt søknadsplikt. (PDF)
- Her kan du sjekke om det foreligger en byggesøknad knyttet til eiendommen og tiltaket.
Prosessen videre: Saken blir journalført, vil bli prioritert ut i fra alvorlighetsgraden og intern prioriteringsliste. Kommunens tilsynsstrategi. (PDF)
Innsyn i byggesaker
- Du har nå mulighet til å finne informasjon om byggesaker på Internett. Det er byggesaker som ble opprettet fra medio mai 2018 du kan finne her.
Innsyn i byggesaker på Internett - For innsyn i eldre byggesaker, må du bestille dette via eget skjema:
Bestilling av innsyn i byggesaker eldre enn medio mai 2018
Regelverk
Før du skal bygge, bør du sette deg inn i hvilke regler som gjelder for ditt konkrete tiltak.
Se informasjon om byggeregler her.
Boligbygging og fortetting
Eldre reguleringsplaner
Kommunen har mange eldre reguleringsplaner. Avhengig av når planen er vedtatt og hvem som har vært forslagsstiller for planen, er det brukt ulike betegnelser på boligbebyggelsen. For å sikre at etablerte villastrøk forble etablerte villastrøk lagde kommunen i 2005 en retningslinje med tolkning av disse begrepene i eksisterende reguleringsplaner. Hele retningslinjen med gjennomgang av begrepsbruk finner du her.
Iht. ovennevnte retningslinje/avklaring er følgende begrep å anse som enebolig:
- Frittliggende eneboliger
- Bolighus
- Eneboliger
- Boligformål
- Boliger
- Frittliggende bolighus
- Eksisterende bebyggelse
- Prosjektert bebyggelse
- Boligbebyggelse
- Våningshus
Med de ti ovennevnte begrep forstås, når eiendommen omfattes av en reguleringsplan vedtatt før 21.09.2005, en bolig med 1 primærenhet og inntil 1 sekundærenhet (hybel-/sokkelleilighet) - med mindre annet er spesifisert i planen. Sekundærenheten kan ha et bruksareal (BRA) på inntil 50 m².
Definisjon på 1½-etasje
I mange eldre reguleringsplaner brukes begrepet 1½-etasje. I regelverket finnes det ingen forklaring på hva som ligger i dette begrepet. I Sarpsborg kommune har vi imidlertid en lang praksis på hva dette innebærer. I reguleringsplaner hvor 1½-etasje er angitt som maksimalt tillatt etasjeantall, kan det i «halvetasjen» tillates knevegg med høyde på inntil 1,4 m. Høyde utover dette betinger dispensasjon.
Grad av utnytting
I eldre reguleringsplaner var utnyttingsgrad (u-grad) en vanlig måte å regulere utbygging på. Definisjonen på u-grad er som følger:
"forholdet mellom brutto golvareal (bruttoareal – BTA) i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m."
Helt siden u-grad ble tatt i bruk som beregningsregel for grad av utnytting, har Sarpsborg kommune hatt en egen praksis når det gjelder hvilke type bygg/rom/etasjer som skal medregnes ved beregning av u-grad:
"Med bebyggelse i forbindelse med beregning av u-grad menes alle etasjer som inneholder rom med hoveddel. Dette gjelder for samtlige bygg på eiendommen. Rene kjellere, loft, uthus, garasje og lignende (som ikke inneholder rom som er hoveddel) tas ikke med i beregningen av u-grad."
Definisjon på hoveddel og tilleggsdel i boligbygg
I hoveddel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:
- oppholdsrom, soverom, kjøkken, kjølerom, entre, vindfang
- bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, rom for svømmebasseng, trimrom
- solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren, (isolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage o.l.)
- rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt ovenfor
I tilleggsdel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:
- boder, oppbevaringsrom, garasje
- tekniske rom (ventilasjonsrom, fyrrom, heismaskinrom, søppelrom eller liknende)
- solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren, (uisolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage o.l.)
- balkonger, terrasser, portrom, arkader og andre åpne arealer
- rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt, og mellom disse rom og hoveddel
Veiledninger, normer og retningslinjer
- Søknad om ansvarsrett:
Sarpsborg kommune har laget en veiledning om å søke om ansvarsrett når du ikke oppfyller vilkårene for å erklære ansvarsrett - Gjennomføringsplan og erklæring om ansvarsrett:
Sarpsborg kommune har laget en veiledning vedrørende utfylling av gjennomføringsplan og erklæring om ansvarsrett - Selvbyggerinformasjon:
Sarpsborg kommune har laget en veiledning for deg som ønsker å være selvbygger på egen eiendom - Søknad uten krav om ansvarlige foretak / ansvarsrett:
Sarpsborg kommune har laget en veiledning vedrørende krav til dokumentasjon ved søknad uten ansvarsrett. - Søknad med krav om ansvarlige foretak / ansvarsrett:
Sarpsborg kommune har laget en veiledning vedrørende krav til dokumentasjon ved søknad med ansvarsrett. - Sarpsborg kommunes veinorm:
Veinormen med retningslinjer, normaler og minstekrav til utforming av veier
Skisser som viser eksempel på utforming av avkjørsler - Pga. økte utfordringer med overvann som følge av økende utbygging og klimaendringer, har det blitt laget en overvannsveileder som skal legges til grunn ved nye plan- og byggesaker i Sarpsborg kommune:
Felles overvannsveileder for vannområdene Morsa og Glomma Sør
Kart
Sjekk kommunens kartportal. Her kan du også skrive ut situasjonskart.
Kommuneplaner og reguleringsplaner
I tillegg til lover og forskrifter, er det også lokale bestemmelser og retningslinjer som skal tas hensyn til i en byggesak.
Kommuneplaner
Kommuneplanene angir hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene.
Reguleringsplaner
En reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.
Søknadsskjema
Byggesøknader kan sendes inn i papirformat, eller elektronisk via ByggSøk. I ByggSøk ledes søker gjennom byggesøknaden og får hjelp av hjelpetekster underveis i utfyllingen. Systemet sjekker også til en viss grad at søknaden er komplett før den sendes inn til kommunen.
Forhåndskonferanse
Forhåndskonferansen er et møte mellom utbygger og kommunen før søknad sendes. Møtet skal sikre at utbygger får nødvendig informasjon tidlig i planleggingen av byggeprosjektet.
Tidlig dialog vil redusere behovet for omprosjekteringer, gi bedre søknader og dermed raskere saksbehandling. Både utbygger og kommunen kan da spare både tid og kostnader.
Forhåndskonferansen må tilpasses den enkelte byggesak og de behov utbygger har for informasjon. Det er ingen grunn til å formalisere konferansen mer enn nødvendig. Det som er viktig er at utbygger får de opplysninger som trengs for den videre planleggingen av prosjektet og at kommunen påpeker forhold som utbygger bør kjenne til.
Skjema for anmodning om forhåndskonferanse.
Dispensasjonssøknad
Det finnes ikke noe eget skjema for dispensasjonssøknad, men søknaden skal være skriftlig og grunngitt, ifølge plan- og bygningsloven (pbl.). En innvilgelse av søknad om dispensasjon kan følgelig ikke uten videre påregnes å bli gitt. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Alle naboer/gjenboere må varsles på vanlig måte, og blankettene “Opplysninger gitt i nabovarsel” og “Kvittering” sendes til kommunen sammen med dispensasjonssøknaden.
Tidsfrist
Søknad om dispensasjon fra plan eller planbestemmelser skal avgjøres av kommunen innen 12 uker. Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter.
Behandlingsgebyr
Behandling av dispensasjonssøknader er, uavhengig av om søknaden innvilges eller avslås, gebyrbelagt i henhold til punkt C.5.11. i gebyrregulativet for byggesaker. I tillegg kommer gebyret for behandling av selve søknaden dersom dispensasjon blir gitt.
Tilsyn og ulovlighetsoppfølging
Bygningsmyndigheten har plikt til å føre tilsyn med at plan- og bygningsloven overholdes i kommunen.
Sarpsborg kommunes strategi for tilsyn og ulovlighetsoppfølging for 2020.
Priser - byggesaksgebyr
Kommunal behandling av byggesaker er gebyrbelagt. Behandlingsgebyret må også betales selv om søknaden skulle bli avslått. Faktura sendes normalt til tiltakshaver. Gebyrene skal beregnes etter det regulativet som gjelder den dato kommunen mottar en tilfredsstillende (komplett) søknad.
Gebyr for byggesaker i 2020
Gebyr for byggesaker i 2019
Gebyr for bygge- og delingssaker i 2018
Kontaktinformasjon og åpningstider
For spørsmål i byggesaker, kontakt servicetorget: tlf. 69 10 80 00, eller send en e-post: byggesak@sarpsborg.com. Dersom du skal sende inn en ny byggesøknad eller en henvendelse i en pågående byggesak, ber vi om at du i stedet bruker følgende e-postadresse: postmottak@sarpsborg.com.
Vedrørende korona-situasjonen
Byggesaksbehandlingen går som normalt. Byggesaksvakta i Sarpsborg rådhus er stengt for besøkende, men det er mulig å få råd og veiledning på telefon og e-post alle hverdager, unntatt torsdager, fra kl. 09 til 14.
Kontaktinformasjon:
Telefon: 488 91 698
E-post: byggesak@sarpsborg.com